[克而瑞]货币政策基本定调,对房地产行业影响几何

2019-03-14 08:34:04

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-03-14
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:克而瑞

??导 读 

??今年房地产市场信贷政策还有哪些新变化?

??◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩

??“两会”政府工作报告中提及2019年将继续实施稳健的货币政策,货币政策要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。随后,央行公布2月金融数据报告,显示新增信贷大幅回落,尤其是居民中长期贷款占比跌至25%,结合企业融资环境已然有效改善,今年房地产市场信贷政策还有哪些新变化?

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??松紧适度的货币政策兼顾稳增长与防风险,政府与企业结构性去杠杆、居民稳杠杆

??“两会”政府工作报告中关于2019年货币政策主要论述为:稳健的货币政策要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕,有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题,防范化解金融风险。深化利率市场化改革,降低实际利率水平。 

??事实上,央行自2018年以来已经降准5次、降低存准率累计3.5个百分点,共计净投放3.35万亿元流动资金。资金流动性逐渐宽松的事实在房地产行业已经兑现,购房信贷支持显著改善,按揭贷款利率连续3个月环比回落且放款速度加快。房企融资持续改善,房企境内外发债放量且成本有所下行。

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??但值得注意的是,与此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同,今年货币政策调整既不是无休止的“松”也并非一味的“紧”,这一点在政府工作报告“同时,也不能只顾眼前,采取损害长期发展的短期强刺激政策,产生新的风险隐患”和郭树清的讲话“结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住”中都有明确体现。因此,我们认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变,预计短期内楼市由冷转热的反转行情将不会出现。

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??居民中长期贷款增量下降而增幅回升,月度新增房贷占比稳定在30%左右

??聚焦住户部门新增中长期贷款同比增幅和占比变化来看,2月当月人民币贷款增加8858亿元,同比多增465亿元。分部门看,住户部门贷款减少706亿元,其中,短期贷款减少2932亿元,中长期贷款增加2226亿元。 

??2月居民新增中长期贷款量显著下滑,同比下降31%,从历史规律来看,2月基本也都是低点。另外由于1月增量创下近4年来同期最高,环比锐减78%。但纵观各月居民新增中长期贷款变化趋势,自2016年冲高回落以来,2017年-2018年一直保持着低位平稳小幅下降的态势。

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  此外,结合居民房贷和消费贷占当月新增贷款的比重变化数据也可看出,最近几年居民新增贷款上升速度较快,这部分多涉及个人住房贷款,也与居民买房、炒房密切有关,故而房贷占比远高于同期消费贷。而自2018年10月以来居民房贷占比有了稳步下滑,由局部高点58.2%降至2019年2月末的25.1%,一方面说明随着楼市交易普遍降温,贷款需求也随之萎缩,另一方面也说明自2017年以来严格“限贷”调控政策在稳定居民信贷杠杆继续攀升、严控资金不合规流入房地产业方面的效果较为显著,预判后期随着调控效应的不断发酵,居民中长期贷款占比也将在低位小幅波动。

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??房企融资环境“回暖”,企业境内发债总量上升且融资成本回落

??与居民购房贷款下降相对的是,央行多次降准的效果在房企端逐步兑现,企业境内融资环境持续“回暖”,2019年以来房企发债总量持续升高,1月创近一年来新高达1103.9亿元,2月受春节假期影响,境内外发债总量为673.93亿元,但与去年同期相比仍然增加87.7%,总体维持在高位。值得一提的是节后房企开启了新一轮的密集发债,仅2月19及20日两天,就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。与此同时,境内融资成本也连续两个月下行,由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。 

??可以预期,今年松紧适度的货币政策,对多数中小房企而言也算是“雪中送炭”,尤其是整体楼市低迷,成交不振的情况下,发债融资无疑成为确保企业现金流通畅的重要途径。整体来看,今年房企融资环境渐趋缓和,境内融资量将显著好于去年同期水平,融资成本也有望小幅回落,低位维持。

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??综合而言,当前稳健的货币政策松紧适度的总基调基本已经确定,央行后期即便降准,空间也十分有限,未来出台大水漫灌式的强刺激概率不大。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住,当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符,居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳,房贷占比自2018年末逐月下降至25.1%,预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”,尤其是境内发债量稳步增加,而融资成本也存在小幅回落趋势。


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