[克而瑞]粤港澳三四线市场调研:肇庆篇

2019-04-12 11:46:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-04-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

??市 场 综 述

??各区发展极不均衡

??人口持续净流出,大湾区规划利好预期弱

??肇庆市地处广东省,分为端州区、鼎湖区、高要区以及1市(四会市)、4县(广宁县、怀集县、封开县、德庆县)。从城区规划上来看,以西江为轴分为东西两个城区,二者发展不协调,端州区商业配套较为成熟,而高要区规划迟迟未有落地,整体明显落后于端州区。肇庆处于大湾区规划范围内,但政策利好低于预期。

??经济数据上,经济规模提升但房地产销售压力较大。2018年,肇庆市地区生产总值2201.80亿元,同比增长6.6%,增幅比2017年提高1.4个百分点。全年完成固定资产投资1343.01亿元,同比增长10.0%,比上年提高1个百分点。房地产开发投资增长67.3%。2018年,肇庆市商品房销售面积为658.27万平方米,同比增长10.1%,增幅较2017年回落9.5个百分点。

??人口方面,劳动力流出现象严重,人口增量较少。到2018年末,肇庆市常住人口415.17万人,比2017年末增加3.63万人,其中城镇常住人口198.28万人,占常住人口的比重(常住人口城镇化率)为47.76%。需要注意的是,受广佛珠等城市人口吸引效应,2018年与2017年肇庆市常住人口增速分别仅有0.88%和0.74%。

??政 策 环 境

??湾区唯一不限购

??首付可分期,棚改余量大但进度慢

??目前肇庆暂无限制政策,政府对房价也无“维稳”要求。首套首付30%,利率上浮20%-30%;外地、二套首付40%,利率上浮30%-40%。部分项目可首付款无息分期,首付低至1成,剩余2成开发商垫付,购房者一年内分两次交清。

??棚改前期集中在鼎湖区,赠送购房券,补偿标准为装修房5800元/平方米,毛坯房4000元/平方米。棚改未来主要集中在高要区,该区域内仍有大量的城中村、工业用地留待改造,但整体进度较慢。

??市 场 现 状

??各项目降价跑量

??虽引入渠道带客但转化一般

??2017年之前肇庆市场不温不火,广州“330”新政之后,需求外溢至周边三四线,肇庆明显受益,房价翻倍上涨;18年下半年市场转冷,市场观望情绪浓重,各项目自2018年8月份起陆续开始调价,幅度在10%-20%,鼎湖区跌幅最大。平均到访量工作日10-20组,周末40-50组,有渠道资源周末80-100组,热销盘月均去化50套。年后市场有一定的回暖,主要体现在开盘房价上,房价回调至93折以上。

??从目前市场现状来看,本地项目表现一般,虽普遍采用“小步快跑”,即每次推售按一栋一栋房源节奏,但平均去化率仅30%。多数项目年后纷纷引入渠道带客的销售模式,但目前转化率平平。项目销售佣金提点普遍在1.6-2‰,相比其他同级城市较高,从侧面可以说明肇庆市场依旧较悲观。

??区 域 房 价

??房价差异较大

??区域间价差最大达3000元/平方米以上

??肇庆目前不同区域的不同板块间房价存在较大差异。端州区作为城市主城区,新盘均价在10000-12000元/平方米之间。同一区域内规划不同也有所差异,端州城东板块作为新市中心,作为政府未来发展重心,商业配套以及优质教育资源较为齐全,故房价达到区域最大,新盘均价至12000元/平方米左右。端州城西板块作为“老城区”,相对于城东有所不及,但在星湖自然景观以及旧有市政设施的配套下新盘均价也在10000元/平方米左右。

??鼎湖区目前价高、量多,由于此前政府计划将新政府职能设施移至鼎湖区,鼎湖区受此利好而地价节节推高,新盘均价由于土地价格提高的原因而随涨,目前新盘均价为8000-9000元/平方米。但是值得注意的是,由于前期利好下过度开发, 目前鼎湖区存量过多,出现“有价无市”的现象,部分项目虽有降价但是仍旧成交平平。

??高要区与端州区隔西江相望,但是二者房价差异较大。与端州区普遍过万的房价相比,高要区新盘均价仅7000元/平方米左右。这一方面由于高要区存在大量未开发毛地,相比端州区而言地价低廉,另一方面由于高要区经济发展落后于端州区,故在客户选择上需求不及端州区。因此,在成本以及客户选择两方作用下,高要区房价暂时处于低位。

??需 求 结 构

??本地刚需为主

??低总价大户型备受青睐

??肇庆主要以本地刚需购房者为主,由于本地的刚性需求已于近两年火热的行情中得到较大程度释放,在国家持续的政策限控影响下,商品房销售热度于2018年第四季度起出现较为明显的放缓的现象。

??由于各区间发展速度不均,购房区域隔离较为严重,跨区域购房并不常见,甚至仅隔一江的端州、高要片区也有地域鄙视链,端州客群不考虑相对滞后的高要板块。

??在面积段上,本地客群喜欢一步到位,多考虑110平方米以上的四房产品,小户型由于需求寥寥而均价较低。目前的本地客群对价格极为敏感,性价比为购房选择中的关键要素,低总价产品更易去化。

??发 展 预 判

??大湾区规划影响微弱

??市场下行压力较大

??肇庆受大湾区规划利好程度有限,短期市场下行压力较大。这一预判主要基于三点原因:

??首先,供求关系失衡,供应层面近年政府大量供地,单宗地体量皆在百亩,更有800亩超级大盘。需求层面,广、佛外溢客户在途中就已被三水、大旺提前“拦截”,肇庆俨然成为外溢“东风”最末端,而本地需求趋于饱和,改善需求也出现断层。另外,肇庆以旅游为经济基础,没有吸引大量人口流入的支柱产业,经济发展动力不足。最后,对肇庆楼市而言,大湾区规划属长期利好,落地见效仍得假以时日。

??因此,虽然肇庆目前是政策与房价双“洼地”,但市场要稳定运行将会面临较大的压力。

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